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Informations sur les terrains à Nosy Be

Du droit d’occupation au livre foncier :

A. Droit d'occupation

Le droit d’occupation est un droit d’occuper le terrain, alors que celui-ci appartient à l’état.
Au départ, les terrains ont été attribués aux habitants en fonction des terrains qu’ils utilisaient.
Ces propriétaires de « droits d’occupation » peuvent se désister au profit d’autres personnes ou société.
Il faut faire très attention qu’il n’y ait pas de litiges ou d’empiétements avec les voisins et que le propriétaire du droit d’occupation est bien la personne qui vend, le droit d’occupation doit être enregistré aux domaines au nom du vendeur.
L’état peut néanmoins exproprier facilement  ces terrains, par exemple pour faire une route.
Une fois qu’on est propriétaire d’un droit d’occupation, on peut le transformer, d'abord en terrain titré et borné, ensuite en pleine propriété (pour un Malgache), moyennant payement des droits à l’état, soit faire un bail simple ou un bail emphytéotique avec l’état.
Ces procédures sont très longues, car le dossier doit voyager beaucoup :
Il faut d’abord effectuer une demande de délimitation au service topographique et se rendre sur le terrain en présence des voisins et du fokontany.  ensuite le service topographique effectue un plan régulier.  Il faut ensuite effectuer une reconnaissance avec tous les voisins, le service topographique, les domaines, l'aménagement du territoire et le fokontany, ceci  afin de vérifier qu’il n’y a pas d’empiétement ou de litiges, ensuite’on fixe un numéro de titre aux domaines, puis on peut faire le bornage avec le service topographique.  Il faut ensuite rédiger un projet de mise en valeur.  Le dossier va alors à l’aménagement du territoire  pour voir les conformités (pas géométriques, accès, etc…), puis revient aux domaines, il doit également être visé par le service agriculture, puis va à Diego, puis reviens à Nosy Be puis part à Tana aux domaines et au service topographique ou l’on fixe  un prix à payer à l’état, puis reviens à Nosy Be où l’on paie le prix fixé par Tana. Ensuite, il retourne aux domaines et au service topographique à Tana, puis chez le ministre, puis aux domaines de Tana, puis retour à Nosy Be, puis à Diego, puis à Nosy Be.  La plus part du temps, il y a une condition d’effectuer la mise en valeur dans un certain délai (ceci afin d’éviter la spéculation immobilière).  Lorsque cela est fait, il faut faire constater que la mise en valeur est bien réalisée.
A la fin de l’opération, vous avez un livret foncier, gage que tout est bien en ordre.
Le propriétaire du livret foncier peut soit vendre son terrain, soit effectuer un bail emphytéotique.
Ceci doit être enregistré au centre fiscal et aux domaines après être passé chez le notaire.
Vous pouvez demander un certificat juridique aux domaines pour vérifier qui est bien le propriétaire du terrain que vous envisagez d’acquérir.
Le problème c’est que très souvent, lorsque le dossier change de bureau, il ne bouge plus si on n’intervient pas.
B. Droit d’occupation Sirama :
Il existe également des droits d’occupation de la Sirama (l’ancienne société sucrière) qui met des terrains à disposition, généralement aux anciens travailleurs de la Sirama.
Si vous désirez occuper un terrain de la Sirama, vous devez dédommager l’occupant précédent, et ensuite acheter le terrain à la Sirama. 
Avant l’achat, vérifiez d’abord que l’occupant est bien propriétaire du droit d’occupation (plan à son nom et document de paiement à la Sirama).
A titre indicatif, les derniers prix étaient de 50000 Ar./M2 pour les terrains en bord de mer, de 35.000 AR. pour les terrains en deuxième position ou avec belle vue et de 15.000 AR./M2 pour les autres.
Ces terrains sont tous avec livret foncier, il reste juste le morcellement à faire.

C. Bail emphytéotique : 

Ce bail est d'une durée entre 18 ans et 99 ans et ne peut pas ^etre renouvelé au-delà de 99 ans.

Etant donné que les étrangers ne peuvent pas acquérir la pleine propriété, ils doivent acquérir les terrains sous forme de baux.

Un bail emphytéotique bien fait comporte :

_ Le droit d'accession, c'est-à-dire la faculté de pouvoir vendre la pleine propriété à un Malgache sans l'intervention du nu-propriétaire
_ L'indemnisation des constructions en fin de bail
_ La possibilité d'acheter pour une somme symbolique la pleine propriété si la loi changeait et permettait aux étranger d'acquérir la pleine propriété.

D. Le bail privé

E. Le bail commercial

F. Les parts de sociétés donnant droit à la jouissance d'un bien

 

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